← Späť na nástroje

Hypotekárna kalkulačka

Zadaj celý svoj profil — príjem, typ zmluvy, deti, manžel/ka, podnikanie aj dlhy. Spočítame splátku, tvoju bonitu a koľko z 10 bánk ťa reálne schváli, ešte predtým, než niektorú oslovíš.

Tvoj profil a parametre úveru

Vyplň, čo o tebe banka zistí pri scoringu. Všetko sa prepočíta naživo.
jeho čistý príjem (€):
Tieto registre za teba neoveríme — úverové SRBI a NRKI nie sú verejné. Vlastný záznam si zistíš sám: výpis z SRBI a NRKI cez CRIF, exekúcie v Centrálnom registri exekúcií (cre.sk, za poplatok), daňové a odvodové nedoplatky vo verejných zoznamoch Finančnej správy a Sociálnej poisťovne.

Bonita a limity NBS

Koľko ti zostane po životnom minime a či sa zmestíš do troch stropov NBS.
LTV (úver / cena)
—
DTI (úver / ročný príjem)
—
DSTI (splátky / disp. príjem)
—
LTV max 80 % (do 90 % pre obmedzený podiel úverov), DTI max 8× ročný čistý príjem (9× do 35 r.), DSTI ≤ 60 % z príjmu po odpočítaní životného minima domácnosti. Orientačné — banka počíta vlastným, prísnejším modelom.

Stress-test splátky (+2 p.b.)

NBS vyžaduje, aby si splátku utiahol aj pri sadzbe o 2 body vyššej. Skúsenosť 2022–2024.
Scenár sadzbySadzbaSplátka/mesRozdielDSTI

Porovnanie všetkých bánk

Sadzby „od" pre tvoj úver, vrátane poplatkov a verdiktu schváliteľnosti pri tvojom profile. Vyber dĺžku fixácie.
BankaSadzba odSplátka/mes PoplatkyNáklady spolu DSTILTV maxSchváli?

Aké parametre banka rieši pri hypotéke

Toto banka posudzuje pri každej žiadosti. Čím viac máš poriešené dopredu, tým rýchlejšie a lepšie podmienky.
Príjem · bonita

Výška a typ príjmu

TPP banka uzná zvyčajne po skúšobnej dobe. SZČO doloží 1–2 daňové priznania (počíta % z obratu/základu dane). Materská, PN či dohoda sa väčšinou neberú ako hlavný príjem.

Príjem · stabilita

Dĺžka príjmu

Ako dlho ten istý zamestnávateľ / podnikanie. Doba neurčitá > doba určitá. Čerstvá živnosť bez uzavretého daňového priznania je problém.

Limit NBS

LTV — výška úveru k cene

Max 80 % hodnoty (znaleckej, nie kúpnej) nehnuteľnosti; len obmedzený podiel úverov do 90 %. Zvyšok musíš mať z vlastných zdrojov.

Limit NBS

DTI — celkové zadlženie

Súčet všetkých dlhov nesmie prekročiť 8× tvoj ročný čistý príjem (9× pre žiadateľov do 35 rokov, pre časť úverov).

Limit NBS

DSTI — schopnosť splácať

Súčet splátok ≤ 60 % z príjmu po odpočítaní životného minima. Banka navyše testuje splátku pri sadzbe o 2 p.b. vyššej (stress-test).

Domácnosť

Členovia domácnosti

Každé dieťa aj spolu posudzovaný manžel/ka znižuje disponibilný príjem o životné minimum. Spolužiadateľ ale aj pridáva svoj príjem do bonity.

Záväzky

Existujúce dlhy

Spotrebné úvery, kreditné karty, povolené prečerpanie, leasing — všetko vstupuje do DSTI. Kreditka sa ráta limitom, aj keď ju nečerpáš.

Riziko

Registre dlžníkov

SRBI a NRKI (úverové registre), register exekúcií, nedoplatky v Sociálnej/zdravotnej poisťovni a na daniach. Aktívny negatívny záznam = zamietnutie.

Žiadateľ

Vek a splatnosť

Do 35 rokov miernejšie limity. Úver musí byť obvykle splatený do veku ~65–70 rokov — to obmedzuje maximálnu dobu splácania.

Zabezpečenie

Nehnuteľnosť (záloh)

Znalecký posudok určí hodnotu pre LTV. Posudzuje sa typ (byt/dom/pozemok), lokalita, vek a stav stavby; nehnuteľnosť ide do záložného práva.

Úver

Účel úveru

Kúpa, výstavba, rekonštrukcia či refinancovanie majú lepšiu sadzbu než bezúčelová (americká) hypotéka, kde nedokladuješ použitie peňazí.

Náklady

Poplatky a fixácia

Poplatok za poskytnutie úveru, vedenie účtu, znalecký posudok, návrh na vklad do katastra, poistenie nehnuteľnosti (často aj životné). Dĺžka fixácie mení sadzbu.

Amortizácia po rokoch

Koľko z ročných splátok ide na úrok a koľko na istinu — a koľko ešte dlhuješ (pri tvojej sadzbe).
RokSplátky/rokÚrokIstinaZostatok dlhu