Cenová mapa €/m²

Každá zóna ukazuje medián ceny za meter štvorcový z inzerátov, ktoré v nej práve visia — a rovno aj to, nakoľko je tomu číslu možné veriť. Zóny z troch nesúrodých inzerátov sú zámerne vyblednuté.

Typ nehnuteľnosti

Čo farbí zóny

Načítavam zóny…

Ako zóna vzniká

Žiadne odhady ani modely — len inzeráty, medián a poctivo priznaná neistota.

  1. Zbierame body. Aktívne ponuky na predaj z posledných 30 dní s cenou aj plochou. Pri bytoch a domoch delíme cenu úžitkovou plochou, pri pozemkoch výmerou parcely.
  2. Skladáme do zón. Bod padne do bunky mriežky, ktorá sa so zoomom zjemňuje z ~9 km na ~1,1 km. Zóna pod 3 inzeráty sa nekreslí vôbec.
  3. Počítame medián, nie priemer. Jeden 200-miliónový projekt alebo „cena dohodou 1 €“ by priemer za celú štvrť roztrhali.
  4. Priznáme odchýlku. Z rozptylu cien a ich počtu spočítame 95 % odchýlku mediánu — číslo za znamienkom ± v bubline.
Prečo je cena reálnejšia tam, kde je viac podobných inzerátov

Medián zo štyroch ponúk, ktoré sa líšia o polovicu, je iné číslo než medián zo stovky ponúk okolo rovnakej hodnoty — hoci obe vyzerajú ako „4 200 €/m²“. Rozdiel meriame štandardnou chybou mediánu:

σ  ≈ IQR / 1,349        → rozptyl cien v zóne
SE ≈ 1,253 · σ / √n     → chyba mediánu
±  = 1,96 · SE / medián → 95 % odchýlka
  • Viac inzerátov (vyššie n) → menšia odchýlka. Zo 4 na 100 ponúk klesne päťnásobne.
  • Podobnejšie inzeráty (menšie IQR) → menšia odchýlka. Preto rátame byty, domy a pozemky zvlášť; v jednom koši dávala každá zóna nezmysel.
  • Odchýlka do 8 % = vysoká spoľahlivosť, do 18 % stredná, viac = nízka. Nízka neznamená zlú lokalitu, ale málo dát — cenu ber ako hrubú orientáciu.

Poloha inzerátu je presná len pri časti ponúk — zvyšku ju odvádzame od stredu obce. Zóna preto v praxi zodpovedá skôr obci alebo štvrti než presnej ulici; podiel presných súradníc je v bubline každej zóny.

Na čo je cena za m² dobrá — a na čo nie

Cena za meter štvorcový je najrýchlejší spôsob, ako porovnať dva byty rôznej veľkosti alebo zistiť, či inzerát nie je mimo trhu. Nepovie ti však, či je konkrétny byt dobrý: rovnaký dom na tichej ulici a pri štvorprúdovke má rovnaké €/m², ale inú hodnotu. Preto cenu vždy porovnávaj v rámci jednej zóny a jedného typu — a pri konkrétnom inzeráte si pozri rank ponuky, ktorý cenu voči tomuto mediánu už zohľadňuje.

Zóny pri domoch a pozemkoch majú prirodzene vyššiu odchýlku než pri bytoch. Byt v paneláku je takmer zameniteľný tovar, kým dom sa líši pozemkom, stavom aj veľkosťou a pozemok navyše tým, či je stavebný. Ak ti pri nich odchýlka vyjde vysoká, nie je to chyba výpočtu — je to skutočný rozptyl toho trhu.

Táto mapa ide na zóny ≈ 1,1 km — jemnejšia mriežka má dosť ponúk len v centrách miest. Detailná cenová mapa dopĺňa chýbajúce bunky z hrubšej úrovne, ide až na ≈ 550 m a hľadá okresy.